תמא 38

המושג תמ”א הוא קיצור מקובל למונח הרשמי “תכנית מתאר ארצית”. והמספר 38 הוא פשוט המספר הסידורי שמקבלת כל תכנית ארצית.
התכנית מוגדרת כתכנית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה ותתן מענה לכל אותם בניינים ישנים ברחבי ישראל שאינם עמידים דיו בפני רעידות אדמה חזקות.

תמ”א 38 אינה חלה על מבנים שנקבעו להריסה, מבנים שאינם מאוישים רוב הזמן כגון מחסנים ועוד..
עלה חשש כבד שבזמן רעידות אדמה המבנים הישנים בארץ לא יחזיקו מעמד ויתמוטטו מה שיגרום לנזק, להרג רב ולכן המדינה החליטה שצריך להוציא תוכנית לחיזוק אותם המבנים.

תמ”א 38 מאפשרת קבלת היתר בנייה לחיזוק מבנה ללא צורך בהכנת תוכנית מפורטת כנגד קבלת  זכויות בנייה מכוח התוכנית אשר כפופה לאישור הוועדה המקומית לתכנון ובנייה.

מה ניתן להוסיף במסגרת התמ”א?
– התוכנית הרגילה – חיזוק המבנה בלבד, ללא תוספות בנייה.
– סגירה ומילוי של הקומה הפולשת על מנת לבנות דירות חדשות או לשם הרחבת שטח הדירות שבקומה הראשונה.
– הקמתן של קומות נוספות בהתאם לזכויות הבניה שניתנו במסגרת הפרויקט בהן ניתן לבנות דירות חדשות או להרחיב את שטח הקומה שמתחת.
– הקמת קומה חלקית נוספת בשטח של עד מחצית משטח הקומה שמתחתיה. יכול לשמש להוספת יחידות דיור או להרחבת הדירות שבקומה מתחת.
– חיזוק המבנה והרחבת הדירות הקיימות (עד 25 מ”ר לכל דירה), התוספת חייבת לכלול ממ”ד.
– בנוסף לממ”ד אפשר להוסיף גם מרפסת חדשה לדירה.
התמ”א יכולה להתייחס גם לנושאים כגון: מעלית, חנייה, עיצוב הבניין ותוספת מרחבים מוגנים.

גם בתוכנית תמ”א 38 יש כמה תוכניות כמו תמ”א 38/1 ותמ”א 38/2.

מה ההבדל בין שתי התוכניות הללו?
בשתי התוכניות מדובר בעסקת מכר של זכויות במקרקעין שבה היזם מקבל זכויות לבניית דירות חדשות ואילו הדיירים מקבלים דירות חדשות בבניין או שיפוץ הבניין, חיזוקו וככל שניתן תופסת של ממ”ד ואפילו מרפסת לדירה הקיימת וכל זה מבלי שהדיירים ישקיעו בעצמם את כספי הבניה או השיפוץ וכל העלויות חלות על היזם בלבד.
תמ”א 38/1– המכונה גם “תמ”א חיזוק”- היא שיפוץ בניין ישן לצורך חיזוקו. בתהליך זה הבניין לא נהרס אלא משופץ ומחוזק כנגד רעידות אדמה וטילים. חיזוק של יסודות הבניין, הוספת ממ”ד לכל דירה, מיגון המבנה ושיפוץ כללי של הבניין.
ואילו תמ”א 38/2– המכונה גם “תמ”א הריסה”- היא בנייה של בניין חדש במקום הבניין הישן. בתהליך זה הורסים לחלוטין את הבניין הקיים ובונים במקומו בניין חדש לחלוטין, בהתאם לכללי הבנייה החדשים. בניגוד לפרויקט פינוי בינוי שמתאפשר רק למתחמים שלמים ומספר גדול של דירות ובניינים, תמ”א 38/2 ניתן לבצע גם בעבור בניין יחיד.

קצת מזכיר את הפרויקט פינוי בינוי, אז מה ההבדל בין השניים?
ההבדלים העיקריים הם בהסכמת הדיירים, בקבלת האישורים לפרויקט ובמהלך הפרויקט.
הסכמת הדיירים- בתמ”א 38/2 יש צורך בהתארגנות של בעלי הדירות במבנה בודד ואילו בפינוי-בינוי שלב התארגנות והגעה להסכמות עלולה להיות ארוך ומורכב יותר מכיוון שמעורבים בו מספר גדול של בעלי דירות ממספר מבנים.
קבלת אישורים- בתמ”א 38 יש צורך בתכנון הבניין וברישוי באמצעות הוצאת היתר בנייה, תהליך יותר קצר. לעומת זאת בפינוי-בינוי יש צורך באישור תכנית מפורטת ולאחר אישור התכנית המפורטת נדרש הליך נוסף לאישור היתר הבנייה, תהליך יותר ארוך.
מהלך הפרויקט- בתמ”א /138 הדיירים ממשיכים להתגורר בדירתם בזמן ביצוע העבודות ואילו בפינוי-בינוי ובפרויקט הריסה ובנייה מחדש (תמ”א 38/2) הדיירים עוברים לדירה חלופית בשכירות עד לסיום הבנייה וחוזרים לדירה חדשה בבניין החדש שנבנה. יש להדגיש כי היזם נושא בכל עלויות השכירות של הדיירים בכל התקופה בה מתבצע הפרויקט תמ”א 38/2 או פינוי בינוי.

גם כאן מדובר בפרויקט עם יזם חיצוני המצריך מהדיירים חתימות על הסכמים וגם כאן חשוב מאוד להתייעץ עם עו”ד הבקיא בתחום מקרקעין בכללי ובתמ”א 38 בפרט.
כבר בשלבים הראשונים כדאי לחבור לעו”ד המתאים שייצג אתכם בתור בעלי הדירות מבלי לייצג גם את היזם.

עו”ד עמנואל אבייב מתמחה בתחום המקרקעין ובתחום התמ”א בפרט, מלווה פרויקטים מסוג זה עוד מתחילת ההליך ועד סופו ותמיד שם לנגד עיניו את טובת הדיירים.